資産運用を初めて知る方へ

今の自宅物件の売却によって生ずる資金を、次の買い換え先物件の購入資金に充てようとしているのであれば、まず、現実に売却のメドが立ってからでないと後から取り返しのっかないことにもなりかねません。これは、新築物件を扱っている業者などがよく使う手なのですが、買い換え希望客に対して自宅の売却価格（次の購入資金計画のベースとなる）に関しては適当な査定をして売りに出させ、先に購入物件を売りつけてしまう、という手口があります。
まず彼らは、自宅の査定の際に実際の相場よりも高い金額を提示しておいて、お客さんの買い換え意欲を煽り、今の自宅が売れるより先に買い換え先の物件の契約をすませてしまいます。しかし、売りに出した自宅の方は、意図的に相場より高く査定されたものですから、そう簡単に売れるわけもありません。
売主としては、先に新居物件を買ってしまった以上、自宅が売れないことには資金繰りがおぼつきませんから、どうしても売り焦ることになります。もし、はじめから余裕のない資金計画で買い換えを進めたのであれば、新しい家のローンやら前の家のローン（あるいはつなぎ資金の費用やら）で首が回らなくなってしまうでしょう。
すると、いつまでも売れない状況に困っている売主にたいし、不動産業者の方はいかにも見るに見かねたような態度を取りながら、自宅の売り出し価格の大幅値下げを提示してくるか、頃合いを見計らって、業者自身がとんでもなく安い値段で買い取ってしまうことになるのがオチなのです（業者は安く買い取った物件に利益を乗せて売り捌くことになります）。こうなると、最悪の場合には新しく買った家まで手放すことにもなりかねません（実際に身ぐるみはがされたお客さんもいらっしゃいました。
業者にすれば、一人の客から「買い」と「売り」の両面で２重にオイシイ汁が吸えるわけです。そして、やり方さえ間違えなければ法に引っかかる行為ではないため、大手といわれる業者でもこうしたやり方が頻繁に行なわれています。
）売却よりも先に買い換え物件の購入に踏み切ることは、自宅売り出し物件がよほど確実に売れる値段に設定してあるか、あるいは事前に売却がままならなかったときの対応策を講じておかない限り、とても危険な行為だということをよく認識しておくべきです。新居探しをしているうちに、どうしても購入を優先させたいような気に入った物件が見つかった場合、最低限のリスク回避手段として、契約書に「買換え特約」（いついつまでに今の自宅が売却できなかったときには売買契約を白紙解約します、という意味の特約）くらいは付けておきましょう。
これは一種の停止条件であり、購入物件の売買契約をキャンセルした際、手付金を没収されたり違約金を請求されたりするのを未然に防ぎます。本来の考え方としては、購入と売却が同時になるようにスケジュールを組むのが理想ですが、様々な諸条件やタイミングの問題もあり、なかなか現実にはうまくいきません。
ですから、原則的に売却を優先する気持ちで望んだ方が失敗は少ないのです。基本的に、売り焦るような状況に自分を追い込むようなマネだけはさけるべきです。
「買い」を先にしてしまったがために売り焦ってしまい、相場を大きく下回るような金額で売ることになってしまった、なんていうケースはいくらでもあるのです。 ①査定依頼と媒介契約：◎まずは、自宅の相場を把握。
周辺の自宅と同じような物件がいくらで売りに出されているかを、新聞折り込みの広告や、住宅情報誌で確認（これは最低限）。また、仲介会社に電話で自宅の相場を聞いてみる。

なお、この時に現地（自宅）を査定してもらう日取りを決めてもよい。不動産に関しては、「購入よりも売却の方が難しい」とよく言われます。
そこでまず売主の皆さんは、以下のタイムスケジュールを参照して、売却の流れと概略、諸費用と税金がいつ必要になってくるのかをつかんでください。売却の前にまずこれだけは知っておきたい基礎知識。
成功する売却のタイムスケジュール。 ③契約の条件交渉：購入希望者が仲介業者を通じて様々な条件を打診してくる。
例：「この前、案内したお客さんが○○万円で購入したいそうです」②物件への案内：不動産業者が購入希望のお客さんをあなたの自宅に連れてくる（売り出し中、不動産業者から「そろそろ値段を下げませんか～」などと価格見直しの相談を受けることもある）。不動産業者があなたの家をいろいろチェック（査定）し、売出価格を提示してくる。
例卵「○○円で売りに出されてはどうですか～」業者の査定を参考に、売主自身の判断で売出価格を決定。例「やっぱり、○○万円で売りに出します」そして媒介（仲介依頼）契約締結。
契約期間は３カ月が目安。 ④売買契約締結：売買条件について最終確認。

付帯設備はどうするか～物件に暇庇があった場合についての取り決めなど。「重要事項説明」に立ち会い、契約。
⑤代金決済・物件引き渡し：残代金の受け取り。・仲介手数料（売買価格の３％＋６万円）の半額。
・抵当権が付いている場合には、抵当権を抹消するための登記費用。手付金の受け取り（売買価格の50％が目安）。
・仲介手数料（売買価格の３％＋６万円）の半額（仲介業者に支払う）。・印紙代（契約書に貼る）。
⑥その他：・所得税・住民税（家の売却で売却益が出ると「譲渡所得」となり、税金がかかる）（売却損が出た場合や、売却益にかかる税金の節税方法については本書本文参照）なお、契約時や残金決済時に必要書類はその都度、仲介業者が持ってきてもらうものを指示してくれます。さらに、ここで紹介したケースは最も基本的な単純売却のケースなので、買い換えによるつなぎ融資の相談や引き渡し日の変更などは各自で仲介業者に相談してください。
また、近時の抵当権抹消ローンを利用した場合のタイムスケジュールは通常の売却とは異なる手順を踏むため、そちらの利用者はそのタイムスケジュールに合わせてください。３種の媒介契約。
皆さんが自宅（マンション、一戸建て、あるいは土地）を売りに出す際は、通常、不動産業者に売却の仲介依頼をするだろうと思います。なお、代理で行なうという方法も考えられますが、その場合には売主の業者に支払う報酬負担が仲介の２倍で行なわれるのが一般的であるため、不動産業者が物件を売りに出す場合ならともかく、一般の売り主さんにとっては、現実的な方法ではないためここでは省略します。
そこで、この項では、業者に媒介（仲介と同義）を依頼する時に選ぶ、媒介（仲介）契約方式について基本的なことを説明したいと思います。媒介契約には、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「一般媒介契約」と、全部で３つの方式があるのですが、どの契約方式を選ぶかによって、売り主である皆さんと不動産業者の各々が守らなければいけないルールが変わってきます。
不動産業者に媒介（仲介）の依頼をする時には、この３種の媒介契約方式の中からひとつを選んで売りに出すことになります。

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